《江苏省住宅物业消防安全管理规定》政策解读

为贯彻落实习近平总书记和党中央、国务院对江苏安全生产专项整治督导要求，坚持人民至上、生命至上理念，适应我省经济社会发展的新形势，回应人民群众的新期待，满足创新消防治理的新要求，抓实抓牢消防安全基层基础工作，根据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》等法律、法规，结合江苏实际，在全面总结经验、深入调查研究、广泛听取各方意见建议的基础上，经过充分研究和论证，《江苏省住宅物业消防安全管理规定》（以下简称《规定》）经省政府第96次常务会议审议通过，自2022年3月1日起施行。《规定》的出台对提高社会消防安全管理水平，有效预防和减少火灾事故，最大限度保障人民群众生命财产安全，具有十分重要的意义。

一、制定背景

（一）贯彻落实法律和中央最新要求的迫切需要。《中华人民共和国消防法》对加强住宅物业消防管理、提供消防安全服务提出了明确要求。2019年中央出台《关于深化消防执法改革的意见》，2020年我省出台具体贯彻的实施意见，强调加强和规范事中事后监管，构建科学合理、规范高效、公正公开的消防监督管理体系，守住消防安全底线。同时，国务院安全生产督导组也将《规定》制定工作列入了“四个清单”任务。为了贯彻落实《消防法》和国家、省关于消防执法改革的要求，有必要以通过制度建设织细织密消防安全工作网络，提升全省消防管理能力和消防安全水平。

（二）打通基层消防工作“毛细血管”的迫切需要。当前住宅物业消防安全管理工作中还存在着消防安全职责不清晰、消防安全保障不到位、监督管理缺乏抓手等突出问题。随着我省城镇化步伐的加快，居民住宅火灾比例和亡人数居高不下，成为影响全社会消防安全形势的重要方面。据统计，2016年至2020年五年间，全省共发生住宅类火灾36945起，年均7389起，占火灾总起数的46.66%，造成326人死亡，年均亡65人，占火灾亡人总数的78.12%。我省近80%以上的消防举报投诉，如堵塞通道、占用防火间距等火灾隐患，都与业主、业主委员会、消防安全管理人等主体的消防安全职责履行不到位有关。

（三）系统解决住宅物业消防安全管理突出问题的迫切需要。我省住宅物业起步早、发展快，特别是高层住宅越来越多，消防安全风险日益增多，如果不采取有效措施进行管理和维护，有可能形成系统性风险，导致巨灾大难。目前，住宅物业消防安全职责不清、管理不够有力，经常性、习惯性消防安全违法行为如占用、堵塞消防车通道，电动车乱停乱放、违规充电等较为普遍，仅凭业主、使用人自身消防安全素质和能力很难自行纠正。维修基金启用缺乏有效、可操作的手段，开发商、业主相互推诿、推卸职责，导致消防设施无人维保、年久失修，火灾隐患久拖不改、迭出不穷。因此，亟需制定《规定》，对物业消防安全的各方责任进行明确和规范。

二、起草过程

省政府将《规定》列为2018年立法工作计划后，省消防救援总队立即启动起草工作，成立了主要负责同志为组长的起草工作领导小组，开展了大量调查研究，多次征询住建、公安、民政、发改、教育、财政、人社等部门意见，并在各市消防救援支队开展座谈交流，同时借鉴了北京、上海、山东等省、直辖市经验，对立法的必要性、可行性、拟设立条款进行了充分调研和反复论证。省政府将《规定》列为2021年立法正式项目后，省消防救援总队在全省消防救援系统内多轮调研、征求意见和修改完善的基础上，于2021年2月初形成《规定（草案）》（送审稿）报送省政府。

省司法厅收到省政府批转的《规定（草案）》（送审稿）后，进行了初步审查，按立法程序两次向省有关部门和13个设区的市、3个省直管县政府书面征求意见，并通过门户网站向社会公开征求意见。9月18日、10月21日组织省住房城乡建设厅、消防救援总队召开两次立法协调会，就争议较大意见进行专题协调。11月10日至12日，省司法厅会同省消防救援总队赴苏州市、常熟市进行调研，听取有关部门、机构以及物业服务企业代表意见。在此过程中，省司法厅会同起草部门对意见建议逐条研究，反复修改。12月8日，省司法厅组织召开了最后一次立法协调会，进一步协调意见，取得共识，形成了《江苏省住宅物业消防安全管理规定（草案）》报送省政府常务会议审议。

三、主要内容

《规定》共46条，分为总则、消防安全责任、日常消防安全管理、服务与保障、法律责任、附则等六章内容。《规定》总结了我省居民住宅小区火灾事故教训，结合我省经济社会发展新形势以及消防救援事业发展过程中面临的新要求、新问题，体现了先进性、务实性和指导性，主要内容如下：

（一）确立住宅物业消防安全管理工作机制。住宅物业消防安全管理中存在的突出问题主要是管理工作机制不明晰导致，《规定》首先确立和完善了相关工作机制：一是确立了基本原则，提出住宅物业消防安全管理遵循以人为本、预防为主的原则，坚持政府领导与社会参与、业主自治与协同共治相结合（第三条）；二是明确政府职责。要求县级以上地方人民政府应当加强领导，建立服务、保障机制，协调解决重大问题等消防安全管理职责，并要求将住宅物业消防安全管理纳入基层社会治理和城乡网格化服务管理范围（第四条）；三是确定消防安全责任人以及管理责任人。强调业主是住宅物业消防安全责任人，业主应当委托或者明确统一管理人负责住宅物业消防安全管理工作（第五条）；四是鼓励社会力量支持和参与相关消防安全工作（第六条）。

（二）明晰住宅物业消防安全责任。《规定》第二章进一步将住宅物业消防安全责任进行了划分，一是要求消防救援、公安派出所、物业管理主管部门、燃气和电力行政管理部门等依法负有消防监督管理职责的其他部门或者机构以及乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责共同做好住宅物业消防安全监督管理工作（第八条至第十三条）；二是规定了业主、物业使用人，业主大会、业主委员会以及物业服务企业的消防安全责任（第十四条至第十六条）；三是明确供水、供电、供气等单位应当依法承担住宅物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护和保障消防安全等责任（第十七条至第十九条）；四是强调住宅物业消防安全防范中的禁止性行为（第二十条）。

（三）规范日常消防安全管理。一是明确了统一管理人承接住宅物业消防安全服务管理事项时，应当查验共用消防设施并与移交方共同做好移交工作，在日常管理中建立消防档案（第二十一条、第二十二条）；二是明确了统一管理人日常开展防火巡查、防火检查的具体内容及要求（第二十三条、第二十四条）；三是推动建立微型消防站、配备消防器材、增设器材配置点等消防安全设施（第二十五条）；四是要求不具备自主维护保养检测能力的统一管理人应当委托消防技术服务机构，定期对消防设施、器材进行维护保养和检测（第二十六条）；五是进一步加强电动自行车的消防安全管理，分别对建设单位、业主、使用人以及统一管理人提出要求，（第二十八条）；六是对业主以及物业使用人用电、用气、装修等提出消防安全管理要求（第二十九条至第三十二条）。

（四）提升政府的服务与保障水平。一是明确负有职责的部门或者机构应当提供消防安全工作指导，建立投诉举报以及调查处理制度（第三十四条）；二是保障物业服务企业履行消防安全职责物质基础，规定了制定政府指导价时应当将物业服务企业履行法定消防工作责任所需费用计算在内（第三十五条）；三是加强对消防安全隐患突出的老旧住宅小区的改造并通过相关措施改善其消防安全条件（三十六条）；四是明确对特殊人群实施消防安全登记（第三十七条）；五是对住宅专项维修资金紧急列支提出要求（第三十八条）；六是加强新技术新科技在住宅物业消防管理工作中的应用（第三十九条）。

四、主要亮点

（一）明确住宅物业消防安全管理机制。一是建立了政府领导、部门协同机制，明确了各级政府在住宅物业消防管理中的统筹统领作用，明晰了各个部门和机构在住宅物业消防管理中的具体职责；二是规定业主是住宅物业消防安全责任人；三是明确业主、物业使用人、业主大会、业主委员会的具体责任，通过明确日常消防安全管理事项和措施，建立协调联动和衔接处理机制，形成了一个整体全面系统的住宅物业消防安全管理体系。

（二）创新提出了统一管理人的概念。《规定》从住宅物业消防管理实践出发，考虑到住宅物业业主的分散性所导致的消防安全责任难落实的情况，参照《高层民用建筑消防安全管理规定》设立了统一管理人制度，要求业主应当委托或者明确统一管理人负责住宅物业消防安全管理工作，受托代行具体消防安全管理工作。实际操作中，业主可以委托物业服务企业、专业消防服务机构或者其他具备住宅消防安全管理能力的单位或者个人对住宅物业的消防安全进行具体管理，从而实现住宅物业消防安全管理责任的落地落实。

（三）明确物业服务企业的法定职责。物业服务企业作为住宅物业的直接管理和维护者，《消防法》对其法定职责进行了规定。《规定》在强调物业服务企业对管理区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务的法定责任基础上，结合国家关于住宅物业消防安全管理的技术标准和物业管理工作实际，从制定落实消防安全相关责任制度、管理制度，定期开展防火巡查、检查并处理火灾隐患，定期组织检测、维护保养共用消防设施，制定灭火和应急疏散预案，协助扑救、保护现场和协助事故调查，及时制止、向有关门报告相关违法行为，配合开展消防工作等方面进行了细化明确。

（四）创新住宅消防安全治理措施。一是对老旧住宅提出了特别要求，明确政府将消防安全隐患突出的老旧住宅小区纳入改造计划，配备相应的消防设施、器材，改善老旧住宅小区消防安全条件；二是鼓励和支持在老式砖木结构等火灾危险性较高的住宅，安装独立式火灾探测报警器、简易喷淋装置、局部应用自动喷水系统。支持住宅物业应用大数据、物联网技术，采用消防设施联网监测、电气火灾监测、电动车智能充电设施、电梯控制系统等技防、物防措施；三是鼓励和支持保险公司推广火灾公众责任保险，鼓励业主和物业使用人投保火灾公众责任保险、家庭财产险。（来源：江苏省司法厅）